Il arrive souvent qu’une commune, recevant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), trouve le prix demandé exagérément élevé et souhaite formuler une contre-proposition au vendeur. De cette offre va alors découler une procédure qui diffère en fonction des scénarios possibles.

NB : tous les textes cités ci-après figurent dans le Code de l’urbanisme.

FORME ET DELAIS DE LA CONTRE-PROPOSITION

Pour mémoire, une copie de la DIA doit être transmise au directeur des services fiscaux dès réception en mairie. Il convient alors de préciser si cette transmission vaut ou non demande d’avis. (Art. L. 213-2 et R. 213-6).

Si la commune juge le prix trop élevé elle doit notifier sa contre-proposition au propriétaire et l’informer qu’à défaut d’acceptation, il sera demandé une fixation judiciaire du prix au juge de l’expropriation. (Art. R. 213-8)

Le vendeur dispose à son tour d’un délai de deux mois suivant réception de l’offre pour notifier à la commune : 
Son acceptation de l’offre et sa décision de vendre au prix proposé par la commune 
Sa renonciation à vendre son bien 
Son intention de maintenir le prix et son accord sur le saisine du juge (Art. R. 213-10)

NB : le silence du propriétaire dans les deux mois vaut renonciation à la vente.

A ce point de la procédure, trois scénarios se dessinent.

1) LE VENDEUR ACCEPTE LA CONTRE-PROPOSITION.

C’est bien sûr l’hypothèse la plus simple, suivie de quelques formalités : 
Un acte authentique est établi dans les 3 mois suivant l’acceptation du vendeur. (Art. R. 213-12 alinéa 1) 
Le prix de la transaction doit être payé dans les 6 mois suivant acception par le vendeur de la contre-proposition. (Art. L. 213-14)

2) LE VENDEUR RENONCE A LA VENTE

Dans ce cas, la procédure s’interrompt tant que le bien est retiré de la vente. Pour autant, celui-ci reste soumis au droit de préemption. Aussi, lorsque le propriétaire souhaitera à nouveau le mettre en vente, il devra se soumettre à la procédure en envoyant une nouvelle DIA.

3) LE VENDEUR MAINTIENT SON OFFRE INITIALE ET OPTE POUR UNE FIXATION JUDICAIRE DU PRIX.

C’est bien sûr le cas de figure le plus défavorable aux deux parties car toute intervention judiciaire est susceptible d’allonger considérablement la durée de la procédure. En outre, il y a lieu de mettre en place un outil type « tableau de bord de suivi » car les délais à respecter son nombreux, variables dans leurs effets car le silence de la commune signifie tantôt une renonciation à préempter, tantôt une acceptation.

a) Saisine du tribunal

En cas de désaccord sur le prix, la compétence revient au juge de l’expropriation qui intervient pour fixer le montant de la transaction en vertu de l’article L. 213-4.

La commune saisi le juge de l’expropriation dans les 15 jours suivant réception de la réponse du vendeur. (Art. R. 213-11) Cette saisine doit se faire par lettre recommandée adressée au secrétariat du tribunal accompagnée du mémoire introductif d’instance en double exemplaire. Bien que le texte ne l’exige pas, il est préférable d’adresser un courrier avec accusé de réception afin que la commune dispose d’une preuve du respect du délai. Si le délai de 15 jours n’est pas respecté, la commune est réputée renoncer à exercer son droit.

b)Consignation d’une partie du prix

Une somme correspondant à 15 % de l’évaluation faite par le directeur des services fiscaux doit être consignée. L’acte de saisine du juge et l’évaluation du bien constituent les pièces justifiant la consignation.

Une copie du récépissé de consignation doit être notifié à la juridiction compétente et au vendeur dans un délai de 3 mois suivant la saisine du juge. Le non respect de cette formalité vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. (Art. L. 213-4-1)

NB : les fonds ainsi consignés ne seront libérés qu’après renonciation à l’exercice de son droit par la commune ou après le transfert de propriété si la procédure est menée à terme. (Art. L. 213-4-2)

Cas où le transfert de propriété est réalisé suite à la décision du juge Une fois le prix définitivement fixé par le juge, les parties disposent d’un délai de deux mois pour accepter le prix ou renoncer à la transaction. (Art. L. 213-7)

ATTENTION !!! Le silence gardé par les parties dans ce délai vaut acceptation du prix et transfert de propriété au profit de la commune.

Quelques formalités doivent encore être respectées pour parfaire la vente : 
Une fois la décision judiciaire devenue définitive, un acte authentique constatant la vente doit être établi dans les 3 mois. (Art. R 213-12) 
Le prix doit être payé dans les 6 mois suivant le jour où la décision de juge est devenue définitive. 
Cas où le vendeur renonce à la transaction

En cas de désaccord sur le prix, tout propriétaire d’un bien peut retirer celui-ci de la vente en cours de procédure. (Art. L. 213-7)

La jurisprudence a en effet précisé que tant que le titulaire du droit de préemption n’a pas accepté le prix proposé, le propriétaire peut renoncer à son intention d’aliéner. (CAA Paris, 28 juin 1994, Commune de Meudon, req. n° 93PA00388)

Cas où la commune renonce à préempter avant la décision du juge

Si la commune renonce à l’exercice de son droit de préemption avant que la fixation judicaire du prix, le propriétaire peut alors vendre son bien à un tiers, au prix qu’il avait indiqué dans la DIA. (Art. L. 213-8 alinéa 1)

Cas où la commune renonce à préempter après la décision du juge La commune ne pourra plus exercer son droit de préemption sur ce bien dans les 5 ans suivant la décision judicaire devenue définitive. (Art. L. 213-8)

Toutefois, le texte précise que ce droit ne peut être à nouveau exercé à « l’égard du même propriétaire ». Implicitement, la commune semble autorisée à exercer à nouveau son droit de préemption si une nouvelle DIA adressée par un nouveau propriétaire portant sur le même bien lui était adressé dans le délai de 5 ans.

Le propriétaire peut en revanche vendre son bien à un tiers acquéreur dans le délai de 5 ans. La vente devra être conclue selon le prix judiciairement fixé, révisé en fonction de l’indice du coût à la construction. Art. L. 213-8)

Dans ce cas, la commune devra être informée du montant de la transaction (Art. R. 213-13)